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C’est une constante : les frais de notaire font pester les acquéreurs de bien immobilier. Ces sommes alourdissent un investissement forcément conséquent. Et de surcroît,ces mêmes frais de notaire « épongent » souvent l’apport personnel des acquéreurs.

Dans cet article, je vais détailler pour vous de quoi sont constitué les frais de notaires, qui les paie comment ils peuvent potentiellement baisser. Et qui encaisse vraiment cette portion non négligeable du prix d’une vente immobilière.

Frais de notaire : les trois éléments

Ce qu’on désigne en langage courant les frais de notaire est, en fait, dénommé « frais d’acquisition ». Ces frais sont pour l’essentiel constitués de trois volets :

  1. Le coût de certaines pièces administratives,
  2. Les impôts et taxes perçus à l’occasion de la vente immobilière.
  3. Enfin, la rémunération du notaire elle-même ou plutôt, comme la profession les appelle, ses « émoluments » ou « honoraires ».

Frais de notaire : ça représente combien ?

Tout dépend du type de bien immobilier vendu.

S’il s’agit d’un logement ancien, ces frais d’acquisition représentent 8 % du prix de vente du bien. Si le bien ancien a une très grande valeur ces frais d’acquisition peuvent être d »ailleurs être réduits à 7 %.

S’il s’agit d’un bien neuf, ces frais sont bien moindres que dans l’ancien. Les frais de notaire dégringolent à 2 à 3 % du prix de vente.

J’en profite pour vous rappeler que la définition d’un bien immobilier neuf est beaucoup plus stricte depuis 2013. N’est désormais considéré comme un bien neuf un logement qui vient d’être construit et n’a jamais été habité.

Avant 2013, la définition du bien neuf était beaucoup plus malléable puisque l’on considérait comme neuf un bien acheté sur plan ou fait construire dans les cinq ans de son achèvement…

Qui doit payer ces frais ?

Là, il n’y a pas photo. Lors d’une vente immobilière, c’est à l’acheteur du bien immobilier de régler l’ensemble des frais d’acquisition.

C’est pour cette même raison que ces fameux frais de notaire doivent être intégrés dans le plan de financement de l’acquéreur.

Calculettes pour évaluer vos « frais de notaire »

Quand on monte son dossier de financement, mieux vaut avoir les idées bien claires sur tous les postes qu’il va falloir payer.

Pour une meilleure appréciation de la somme à régler au titre des « frais de notaire », ces deux calculettes, proposées par l’ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement) et les notaires de France vous seront très utiles.

Le poids des taxes

Les taxes font  plus que partie intégrante des frais d’acquisition. Ces impôts en constituent même la part la plus importante. Lors d’une vente immobilière, ces taxes sont versées au Trésor public et reviennent, suivant les cas, à l’Etat lui-même ou aux collectivités locales. Notamment les communes.

La plus importante taxe sur ces frais relève de ce qu’on appelle les « droits de mutation » . Ceux-ci regroupent, entre autres, les droits d’enregistrement ainsi que la taxe de publicité foncière.

Concrètement ces « droits de mutation » dans les Yvelines comme dans la majeure partie des départements, équivalent à 5,80 % du prix de vente.

Seuls les départements de l’Indre, du Morbihan, de l’Isère, la Martinique ou Mayotte font peser des droits de mutation moindre. En l’occurrence 5,09 % du prix de vente.

« Débours » et frais quésaco ?

Les débours et frais sont des sommes, elles aussi intégrées aux frais d’acquisition. Le notaire rémunère avec elles un ensemble d’intervenants et de documents payants et agit donc là pour le compte de l’acheteur immobilier

Il peut s’agit, par exemple de régler, le conservateur des hypothèques, de payer des documents d’urbanismes, de cadastre, de géomètres experts ou encore de frais de syndic. Au titre des débours on compte aussi les frais de publication de vente

Frais de notaire : les émoluments et honoraires

Les « émoluments » ou honoraires, c’est la seule part des frais d’acquisition revenant effectivement, au notaire. Les émoluments du notaire représentent en moyenne environ 15 % de la somme versée pour « frais de notaire ».

Le « reste », en fait la majeure partie, est composé de droits de mutation, de contribution à la sécurité immobilière – encore une autre taxe – et de frais divers.

Les honoraires du notaire sont proportionnels à la valeur du bien immobilier. Ils se montent à une part de 0,799 % sur le prix de vente.

A cela s’ajoute un montant supplémentaire fixe d’un peu moins de 400 € (397,25 €).

Imaginons, pour faciliter la compréhension, un appartement ancien acheté 100 000 €.

Les honoraires du notaire sont donc de 100 000 X 0,799 % = 799 €. S’ajoute le fameux supplément fixe (397,25 €). On arrive à 1196,25 €.

A cela s’ajoute l’insubmersible TVA de 20 % et on arrive à des honoraires du notaire de 1435,5 €.

Notaire, une remise !

Les honoraires des notaires ont baissé de 2 % depuis janvier 2021. Mais le notaire peut encore faire un geste.

Il a en effet le loisir de proposer de baisser, à sa seule convenance, ses honoraires dans certaines limites. En l’occurrence jusqu’à 20 %. Cette « remise » ne touchera que les émoluments au-delà de 100 000 € pour une transaction supérieure à cette somme.

Avec un exemple basique, imaginons une transaction à 120 000 €. Le notaire peut « faire un geste » et vous faire une remise de, par exemple, 20 %. Mais cette remise portera uniquement sur ce qui « dépasse » des 100 000 € plancher. Soit, dans mon exemple, sur les 20 000 € restants.

Conclusion : l’iceberg des frais de notaires

L’expression « frais de notaire » fait office d’iceberg. On s’attache à la surface émergée – les sommes effectivement perçues par le notaire chez qui on signe le compromis de vente puis l’acte définitif de vente.

Mais on oublie ainsi tous les frais « cachés », la partie immergée. Et, comme pour tous les icebergs, c’est bien cette partie là qui est, de loin, la plus importante. Ce qu’on appelle pudiquement les « frais de notaire » est en très large partie (environ 80%) dévoré par les taxes, impôts et frais.

Les notaires, acteurs importants d’une vente, ne sont clairement pas une profession à plaindre mais ces « frais de notaire » me semble une dénomination injuste.

Portrait Jérôme Simon

Jérôme Simon

Agent immobilier

Je dirige l’agence Guy Hoquet de Versailles et vous épaule à chaque étape de votre projet immobilier à Versailles. Avec un seul et unique objectif : votre réussite.
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