Ca y est ! Vendeur, vous avez enfin trouvé un acheteur pour votre bien immobilier et acquéreur, vous avez déniché un bien coup de cœur. Il va falloir vous apprêter à signer un compromis de vente ou une promesse de vente.
Il s’agit dans les deux cas d’un avant-contrat. Contrairement à ce que suggère cette appellation, cette étape est bien plus qu’un simple prélude à l’acte de vente. C’est un vrai engagement comportant des obligations précises et différentes selon que l’on est vendeur ou acquéreur. Je vous explique tout !
Sommaire interactif
1. Compromis de vente : qu’est-ce que c’est ?
2. Promesse de vente : qu’est-ce que c’est ?
3. Compromis de vente ou promesse : faut-il signer devant notaire ?
4. Compromis de vente ou promesse : qui paye ces avant-contrats ?
5. Compromis de vente : les conditions suspensives
6. Quels documents doivent être inclus à un compromis de vente ou une promesse ?
7. Compromis de vente : la rétractation et son délai
8. Quel délai entre le compromis de vente et l’acte de vente ?
1. Compromis de vente qu’est-ce que c’est ?
Le compromis de vente est un avant-contrat, aussi appelé « promesse synallagmatique de vente ». Le vendeur et l’acheteur s’engagent ici l’un et l’autre à conclure la vente au prix convenu. Si l’une des parties décide de renoncer à la transaction, l’autre partie peut la contraindre à respecter son engagement. Et pourra aussi exiger en justice des dommages et intérêts. C’est donc du sérieux !
Dans le compromis de vente, la chose n’est pas obligatoire, mais l’acquéreur peut manifester concrètement le sérieux de son engagement en versant un dépôt de garantie. En l’occurrence une somme sous séquestre (généralement entre 5 % du prix de vente). Cette somme sera, plus tard, déduite du prix total.
Le compromis de vente est la forme la plus souvent utilisée, car elle présente un petit avantage économique face à la promesse de vente. Contrairement à celle-ci, le compromis de vente n’a pas à être enregistré (démarche payante) auprès des services fiscaux.
2. Promesse de vente qu’est-ce que c’est ?
C’est un avant-contrat, aussi appelé promesse unilatérale de vente, dans lequel le propriétaire s’engage, pour un temps limité (deux ou trois mois) à vendre son bien à un prix déterminé à un acheteur ou bénéficiaire précis.
En échange de cet engagement du propriétaire, l’acquéreur doit verser une contrepartie. C’est une indemnité d’immobilisation, équivalant généralement à 5 % du prix de vente. Si la vente va à son terme, cette indemnité sera déduite de la somme à payer pour le bien.
Mais si l’acquéreur renonce à acheter, le vendeur à qui, quelque part, on a fait « perdre son temps » et rater d’autres acheteurs plus sérieux, gardera cette indemnité. La promesse de vente doit être enregistrée auprès des services fiscaux (recette des impôts) au prix d’une somme forfaitaire (environ 125 euros au moment où j’écris ces lignes).
3. Compromis de vente ou promesse : faut-il signer devant notaire ?
Normalement la signature devant notaire n’a rien d’obligatoire. Sauf s’il est prévu un délai supérieur à 18 mois entre le compromis et l’acte de vente définitif.
Vous pouvez donc parfaitement signer une promesse de vente ou un compromis de vente entre particuliers ou en agence immobilière. Ça, c’est la théorie. Dans la pratique, je rejoins l’avis général et conseille le recours systématique à un notaire en cas de vente entre particuliers.
Si vous passez par une agence, votre agent immobilier est en effet habilité à rédiger cet avant-contrat qui sera, plus tard, visé par le notaire. Mais quand tout se fait entre particuliers, n’oubliez jamais que promesse ou compromis de vente sont des documents contraignants et complexes.
Mieux vaut donc systématiquement les signer devant un notaire… en ne perdant pas de vue que ces professionnels sont peu disponibles. Je vous encourage donc à anticiper en leur demandant rendez-vous avec un petit mois d’avance.
4. Compromis de vente ou promesse : qui paye ces avant-contrats ?
Le coût de la rédaction de cet avant-contrat est inclus à la commission de l’agent immobilier.
En cas de compromis de vente purement entre particuliers, l’intervention du notaire est à la charge de l’acheteur. Et elle sera déduite des honoraires versés au notaire lors de la vente définitive.
Le notaire mettra par ailleurs le dépôt de garantie sur un compte séquestre. L’argent versé par l’acheteur lors du compromis de vente ne se promène donc pas et reste sécurisé.
5. Compromis de vente : les conditions suspensives
Ces clauses suspensives prévues au compromis de vente permettent de prévoir la nullité du compromis en cas de survenue de certains imprévus. Ces clauses protègent l’acheteur. Mais permettent aussi à toutes les parties de reprendre leur liberté sans pénalités ou réparation. Sans que cette liste soit exhaustive, les clauses suspensives plus courantes sont les suivantes :
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- Obtention d’un prêt immobilier : si la banque du candidat acquéreur refuse son plan de financement. Contrairement à une idée répandue, cette condition suspensive n’est pas une porte de sortie pour des acheteurs de mauvaise volonté. Le plan de financement détaillé que le candidat acheteur va présenter aux banques est en effet inclus au compromis de vente. Le notaire lui, ne validera en général cette clause suspensive que si l’acheteur peut produire au moins deux refus de financement émanant d’autant d’organismes financiers différents.
- Transaction d’un bien tiers : lorsque l’acquéreur compte financer la transaction avec une autre vente immobilière. Si celle-ci ne peut se faire, l’acquéreur n’a évidemment pas la somme voulue…
- La mairie où le bien se situe exerce son droit de préemption.
- Droit de préemption exercé par un locataire dans certains cas.
- Découverte d’une servitude d’urbanisme grave.
- Levée par le vendeur d’éventuelles hypothèques pesant sur le bien.
- Clause pénale : Cette clause, présente dans la majorité des compromis de vente, prévoit que l’acquéreur s’engage à verser de forts dommages et intérêts forfaitaires (10 % du prix de vente) s’il refuse de signer la vente.
Si toutes ces conditions réalisées, le vendeur est engagé et ne peut plus revenir sur son engagement. L’acquéreur, lui, peut encore décider de ne pas acheter. Mais la chose lui coûte si cher (indemnité de 10 % du prix de vente) que, dans les faits, cela n’arrive quasiment jamais.
6. Quels documents doivent être inclus à un compromis de vente ou une promesse ?
Ils sont si nombreux que je ne saurai trop conseiller aux vendeurs de préparer et rassembler ces documents au plus tôt. Ils doivent en effet être annexés au compromis de vente et donc bien présents au moment de la signature du compromis de vente.
La liste ci-dessous n’est pas exhaustive, mais reprend l’essentiel des documents à inclure au compromis de vente :
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- Titre de propriété et plan du cadastre
- Diagnostics techniques complets. Découvrez-les en détail sur l’article que je consacre aux diagnostics immobiliers. La loi impose que vous ayez tous ces documents dès la signature du compromis et pas après… Si un agent immobilier vous propose de signer un compromis sans ces documents, vous êtes en droit de refuser.
- Taxe foncière.
- S’il y a eu des travaux, les permis de construire ou déclaration préalable, la déclaration d’achèvement des travaux, les factures des travaux et les garanties.
- Contrat de mariage s’il y a eu changement de situation matrimoniale.
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6.1 En cas de copropriété :
Doivent être inclus au compromis de vente ou à la promesse les documents suivants :
-> Le règlement de la copropriété
-> L’état descriptif de division
-> Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
-> Le montant des charges courantes et des charges hors budget payées par le vendeur
-> L’état global des impayés de charges au sein du syndic
-> Le carnet d’entretien de l’immeuble.
Mon petit truc en + : Le vendeur peut bien évidemment demander au syndic de lui communiquer copies de ces documents… Mais ces copies seront payantes. Or, n’oubliez pas que les copropriétés ont maintenant toutes un site web géré par le syndic. Un site sur lequel, justement, le propriétaire vendeur pourra télécharger bon nombre de ces documents et pour le coup gratuitement !
7. Compromis de vente : la rétractation et son délai
Si vous êtes acheteur, que vous ayez signé un compromis de vente ou une promesse de vente, vous bénéficiez d’un délai de rétractation sans pénalité de 10 jours suivant la date de signature.
Durant ce laps de temps, peu importe les motifs de votre rétractation, du moment que l’acheteur l’exprime au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception.
Ce délai de 10 jours n’est pas négociable et court à compter du lendemain de la signature de l’acte ou de sa présentation en recommandé avec avis de réception.
Si, par exemple, la première présentation par le facteur date du 1er du mois, le délai de rétractation démarrera le 2 et s’achèvera le 11 à minuit.
Petite subtilité : si le dixième jour du délai de rétractation s’avère être un jour férié, la fin du délai est retardée jusqu’au plus prochain jour ouvrable. Quoiqu’il en soit, une fois passé ce délai de 10 jours, l’acheteur est définitivement engagé par le compromis de vente.
8. Quel délai entre le compromis de vente et l’acte de vente ?
Le compromis de vente est signé. Tout est donc sur rail, mais un délai de plusieurs mois reste à prévoir et une date butoir est d’ailleurs souvent précisée. Ce délai est variable : il peut aller entre deux à six mois, mais la durée moyenne entre le compromis et l’acte de vente est plutôt de trois mois.
9. Un document gratuit et utile !
Cliquez sur ce bouton pour obtenir un récapitulatif utile et gratuit synthétisant les étapes entre le compromis de vente et la signature.
Offre d’achat ou offre de prix… Attention !
Certains agents immobiliers proposent des « offre d’achat » ou « offre de prix » aux candidats acheteurs. Ces documents doivent être considérés avec la plus extrême vigilance. Certes, l’acheteur n’a ici aucun versement préliminaire à faire, mais c’est au prix d’un écueil caché : contrairement au compromis de vente ou à la promesse de vente, ces « offres d’achat » n’engagent que l’acheteur, pas le vendeur… du moins tant que ce dernier n’a pas contresigné le document !
Jérôme Simon
Agent immobilier
Je dirige l’agence Guy Hoquet de Versailles et vous épaule à chaque étape de votre projet immobilier à Versailles. Avec un seul et unique objectif : votre réussite.