Ça y est, vous avez enfin trouvé un acquéreur pour le bien que vous vendez. Le compromis de vente ou la promesse sont signés, tout semble donc sur des rails. Pour un vendeur de bien immobilier, cette étape offre pourtant toujours un étonnant mélange d’humeur : soulagement d’avoir trouvé acheteur et signé l’avant-contrat, mais angoisse que l’acquéreur n’arrive pas à réunir la somme voulue. Comment s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur ?
L’angoisse du vendeur va d’ailleurs croissant à mesure que le temps passe, la condition suspensive d’obtention d’un crédit court durant au moins 45 jours – plus souvent 60 jours aujourd’hui – après signature du compromis.
Si, durant ce délai, le candidat acquéreur ne trouve pas de financement, la vente tombe à l’eau. Le vendeur se retrouve non seulement de retour à la case départ, mais du temps a passé. Presque trois mois si l’on cumule le délai de condition suspensive d’obtention de crédit et le laps de temps nécessaire à l’obtention d’un rendez-vous avec le notaire pour signer le compromis de vente.
C’est dire l’importance de vérifier que l’acquéreur est solvable. Je vous explique ici en quoi un agent immobilier tel que moi peut vous être très utile.
Sommaire interactif
1. Solvabilité : croire en la bonne foi ou au marketing ?
2. Solvabilité : croire plutôt aux pièces justificatives !
3. Recherche de solvabilité : ça marche aussi pour l’acheteur
4. Recherche de solvabilité = risques minimisés
5. Conclusion : recherche de solvabilité pour plus de sérénité
Solvabilité de l’acheteur : croire en la bonne foi ou au marketing ?
Pour une vente entre particuliers, demander des documents financiers à un candidat acquéreur est délicat, même si la démarche est parfaitement légitime.
Avec des trésors de diplomatie, on peut éventuellement obtenir de l’acquéreur une simulation financière émanant d’un courtier ou de la banque avant signature du compromis, mais c’est à peu près tout. L’essentiel se joue donc à la confiance.
Fonctionner principalement à la confiance, c’est aussi selon moi la faiblesse des « passeports pour l’emprunt » ou des multiples produits aux intitulés proches brandis par certains postulants acquéreurs lors de ventes entre particuliers.
Ces attestations, fournies a priori par quelques courtiers, sont censées garantir que les acquéreurs ne rencontreront pas un refus de financement. Dans les faits, il s’agit à mon avis surtout de marketing et j’ai tendance à croire que ces attestations n’engagent surtout que ceux qui y croient.
Solvabilité de l’acheteur : croire plutôt aux pièces justificatives !
Pouvoir s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur est, en fait, l’un des nombreux points où se fait la différence vente entre particuliers et vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
L’agent immobilier — d’autant plus s’il est agréé IOBSP (intermédiaire en opération de banques) comme je le suis — est habilité et même doit vérifier la solvabilité du candidat acquéreur.
Je ne me contente donc pas de la déclaration d’un candidat acquéreur sur ses revenus et son apport personnel. nJe peux lui demander un certain nombre de pièces soutenant ses dires. Il peut s’agir de ses derniers justificatifs de revenus (bulletin de paie ou autre), des avis d’imposition ou encore d’éventuels justificatifs supplémentaires d’apport personnel.
Charge ensuite à moi et mes collègues habilités à examiner scrupuleusement ces documents, les analyser pour rassurer le vendeur ou l’avertir en cas de doute.
Recherche de solvabilité : ça marche aussi pour l’acheteur
L’autre bonne nouvelle c’est cet examen de solvabilité n’est pas forcément à sens unique pour le vendeur. Il peut aussi devenir un atout pour l’acquéreur. Permettez-moi une anecdote personnelle pour illustrer mon propos.
J’étais en charge de la vente d’un appartement. Un acquéreur postulant a finalement eu un grand coup de cœur pour ce bien. Cet acquéreur potentiel était un entrepreneur dont le dossier financier était compliqué à défendre devant les banques pour diverses raisons techniques.
Après une analyse financière approfondie de la situation, j’ai pu contribuer à débloquer le financement en aidant l’acquéreur à présenter son dossier en « langage banquier » et à l’envoyer vers les bonnes banques. Ce qui ne paraissait pas gagné l’est devenu.
Recherche de solvabilité de l’acheteur = risques minimisés
Cet examen de la solvabilité du candidat acquéreur permet donc de limiter au maximum les risques. Si ces mesures ne peuvent garantir à 100 % que l’acquéreur obtiendra son crédit – vérifier la solvabilité n’est qu’une obligation de moyens pas de résultat – elles sont néanmoins suffisamment rigoureuses pour que le vendeur d’un bien immobilier aborde le délai de condition suspensive d’obtention de crédit avec nettement plus de sérénité.
Conclusion : recherche de solvabilité pour plus de sérénité
Dans la plupart des ventes immobilières, l’obtention d’un crédit pour l’acquéreur se déroule donc sans accroc même si les banques, malgré des taux très bas, restent très exigeantes, particulièrement pour les primo-accédants.
Mais sur quelques transactions plus problématiques, le vendeur d’un bien immobilier se trouvera bien heureux qu’un agent immobilier tel que moi ait pu l’avertir et l’alerter avant de s’engager
Car signer un compromis de vente ou une promesse de vente est une affaire très sérieuse ainsi que je vous le rappelle dans cet article. Autant le faire avec le maximum de sérénité en vérifiant convenablement la solvabilité de l’acquéreur.
Jérôme Simon
Agent immobilier
Je dirige l’agence Guy Hoquet de Versailles et vous épaule à chaque étape de votre projet immobilier à Versailles. Avec un seul et unique objectif : votre réussite.