Des prévisions financières sur fond de billet

Un projet immobilier prometteur se profile. C’est un soulagement, mais, comme 8 acquéreurs sur 10 en France, il vous reste à financer cette belle résolution grâce à un crédit. Quelles sont les étapes à franchir pour obtenir ce prêt immobilier ?

C’est un parcours important, non seulement craint par certains futurs acheteurs, mais aussi un peu méconnu. Je vous propose dans cet article de décrypter ensemble les différentes étapes conduisant à l’obtention d’un crédit immobilier.

Calculez votre budget

Sortez votre plus belle calculette : c’est vous qui allez (un peu wink) travailler !

Il s’agit ici d’évaluer votre futur taux d’effort, une fois que le prêt vous sera accordé, ainsi que votre capacité d’emprunt. Autrement dit, du montant maximal des mensualités de prêt que vos ressources permettent.

Longtemps, les banques prêteuses ont respecté un seuil infranchissable. On estimait qu’un emprunteur ne devait pas payer de mensualités de remboursement supérieures à 33% de son salaire mensuel net.

Mais, depuis début 2021, la situation a évolué. Au vu du marché et de taux ultra-bas, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) considère que l’on peut désormais aller jusqu’à 35 % de son salaire mensuel net.

Reste à calculer ce fameux taux d’effort.

Concrètement, utilisez cette formule simple : votre salaire mensuel net X 0,35. Le résultat c’est le montant maximal des mensualités de prêt que vous serez autorisé à payer.

Exemple : vous gagnez 2000 € net par mois. 2000 x 0,35 = 700. 700 euros, c’est le montant maximum des mensualités de remboursement que vous ne devez et pourrez pas dépasser.

Attention : ce taux d’effort n’est qu’indicatif. La banque qui vous prêtera à terme le modulera en fonction d’autres éléments.

Par exemple, si vous avez déjà d’éventuels endettements (ex : prêt revolving…). Ou si des charges (ex : pension alimentaire) viennent réduire votre marge de manœuvre. À l’inverse, un apport personnel vous donnera des coudées plus franches.

Un « diagnostic financement » impartial

L’ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement) propose aux internautes un calculateur gratuit, pratique et impartial.

Objectif ? Déterminer le budget que l’on peut consacrer à son projet immobilier.

Cet outil est accessible ici.

Approchez votre banquier et obtenez un accord de principe

Cette seconde étape va vous mener à rencontrer votre conseiller bancaire ou encore un courtier immobilier.

Ces professionnels vont vérifier situation (revenus, nature du contrat de travail –  CDI bienvenus –, charges, compte bancaire créditeur ou débiteur, etc) pour évaluer votre capacité maximale d’emprunt.

Autrement dit le montant maximal qui devrait vous être prêté.

Ils pourront également vous renseigner sur d’éventuels appuis financiers possibles (par ex. Le prêt à taux zéro).

À l’issue de ces rencontres, la banque ou le courtier pourra – c’est tout le mal que je vous souhaite – vous remettre un accord de principe de financement.

J’attire votre attention sur le fait que ce document n’est pas d’un contrat. Il s’agit juste, son nom l’indique, d’un accord de principe.

Cet  accord de principe sera néanmoins à même de rassurer le futur vendeur sur votre solvabilité et votre sérieux.

Et vous informera au passage sur l’ensemble de votre potentiel budget d’achat (taux d’intérêt, frais d’assurance…).

Et les frais de notaire ?

N’oubliez pas que ce qu’il est d’usage d’appeler frais de notaire représente entre 2 et 8 % du futur prix d’achat.

C’est d’ailleurs souvent ce que règle un apport personnel « classique » (aux alentours de 10 % de la somme empruntée).

La signature du compromis de vente

Le compromis de vente est une étape très importante. Cet avant-contrat va être signé en agence ou devant notaire entre vous acquéreur et le vendeur.

C’est souvent à cet instant que vous devez déposer un dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie est, en général de 5 % du prix total de vente. Jadis il s’agissait plutôt de 10 % du prix de vente.

Cette somme sera mise sous séquestre chez le notaire.

Durant cette étape, le bien vous est temporairement réservé. Parmi les nombreuses clauses de cet avant-contrat que j’explique en détail dans cet article, il existe une clause suspensive d’obtention de prêt.

En tant que futur acquéreur, vous avez alors environ 60 jours pour obtenir votre crédit immobilier d’un organisme bancaire. Soixante jours c’est court mais beaucoup mieux que les 45 jours dévolus jadis à l’acheteur.

Si, en dépit de vos efforts, vous ne trouvez pas de banque acceptant de financer votre projet, la vente immobilière ne pourra être finalisée.

Deux personnes échangent un stylo sur fond de compromis de vente

Comparez les banques

Les banques que vous allez contacter se baseront sur le compromis signé, particulièrement l’accord sur le futur prix d’achat, pour valider ou non votre financement.

Même avec un accord de principe de financement, n’hésitez pas à aller voir d’autres banques, sur place ou en ligne.

Ou de demander au courtier travaillant pour vous d’étudier différentes propositions d’établissement.

Votre dossier comportera à peu près toujours les mêmes éléments : justificatifs d’identité et de domicile, derniers avis d’impositions. Mais aussi derniers bulletins de salaire et derniers relevés bancaires. S’ajoute aussi une copie du compromis de vente.

Trois crédits immobiliers possibles

Les prêts que les banques pourront vous accorder peuvent être de trois types.

  1. Un prêt à taux fixe qui entraîne un taux d’intérêt et des mensualités fixes tout au long du prêt.
  2. Un prêt à taux variable qui implique des taux d’intérêt pouvant varier et donc des mensualités qui, elles aussi, pourront évoluer.
  3. Un prêt à taux mixte qui amène quant à lui une situation évolutive. Un taux d’intérêt et des mensualités fixes au début du prêt, mais appelées à évoluer après quelques années et devenir variables.

La signature du prêt immobilier

Si une banque accepte de financer votre projet immobilier, elle va vous faire une offre de prêt. Lorsque plusieurs banques vous font une offre, n’hésitez pas à éplucher les documents qu’elles vous envoient pour signer le plus avantageux.

Parmi les taux à surveiller à la loupe, il y a le TAEG (taux annuel effectif global) : il indique la somme exacte à payer, chaque mois, pour rembourser l’emprunt.

A noter qu’en tant qu’emprunteur, vous avez un délai de réflexion incompressible de 10 jours avant de signer et renvoyer l’offre de prêt. Car l’offre de prêt est bien un contrat contrairement à l’accord de principe.

Certains pestent contre ce délai de réflexion. Mais, si l’on y songe bien, il est franchement utile. Après tout, vous vous apprêtez à vous engager pour de nombreuses années. En moyenne 233 mois soit pas loin de 20 ans selon les statistiques de l’observatoire du crédit logement ! Voilà qui mérite bien quelques ultimes cogitations.

Signature de l’acte de vente et déblocage des fonds

Vous voilà arrivé à l’ultime étape du parcours. C’est le jour où vous allez signer avec le vendeur l’acte définitif de vente.

Mais c’est aussi à ce moment, juste avant la signature de l’acte authentique, que les fonds que la banque vous prête sont débloqués et transférés au vendeur via le notaire.

Conclusion : obtenir un prêt immobilier c’est endurance + concurrence

Vous l’aurez compris : obtenir son prêt immobilier est une affaire de longue haleine. Vous allez devoir faire preuve d’endurance et de débrouillardise durant vos démarches. Et, surtout, n‘hésitez jamais à faire jouer la concurrence !

Mais, le prix de cet effort est sans doute le plus doux des cadeaux : vous décrocherez ainsi un nid douillet pour vous et votre famille.

Portrait Jérôme Simon

Jérôme Simon

Agent immobilier

Je dirige l’agence Guy Hoquet de Versailles et vous épaule à chaque étape de votre projet immobilier à Versailles. Avec un seul et unique objectif : votre réussite.

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