La condition suspensive de prêt est une clause qui protège l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier. Le bien ne pourra être vendu qu’à la condition que l’acheteur ait obtenu le financement nécessaire.
Il y a plusieurs étapes entre la signature d’un compromis de vente (ou d’une promesse) et l’acte de vente définitif paraphé devant notaire.
Ce délai (évoqué aussi dans un document téléchargeable disponible sur ce même article) est particulièrement actif pour l’acquéreur potentiel. Il s’agit en effet pour elle ou lui de solliciter banques ou courtiers afin de tenter d’obtenir son prêt immobilier.
Sommaire interactif
1. Condition suspensive de prêt : financement ou pas financement ?
2. Condition suspensive de prêt : une clause obligatoire
3. Condition suspensive de prêt : une mauvaise réputation usurpée
4. Condition suspensive : comment un agent immobilier formé peut être un grand atout
5. Condition suspensive de prêt : le délai
Condition suspensive de prêt : financement ou pas financement ?
Si, au bout de ce délai de recherche, l’acquéreur potentiel ne parvient pas à obtenir le prêt espéré d’une banque, il est protégé. Du fait même de la condition suspensive de prêt immobilier, la vente ne pourra se faire.
L’acquéreur malheureux pourra alors renoncer à la promesse de vente sans aucune pénalité.
C’est donc tout l’objet de cette condition suspensive de prêt : si le prêt n’est pas accordé, la promesse de vente ou le compromis devient caduc. L’acheteur malheureux pourra récupérer toutes sommes déjà versées au vendeur ou à l’agent immobilier.
Mais si, à l’inverse, l’acquéreur potentiel obtient son prêt immobilier, la clause suspensive n’a plus d’objet et il ne pourra plus se rétracter. Sauf à payer d’importantes pénalité.
Sauf aussi si d’éventuelles autres conditions suspensives prévues au compromis se réalisent.
Condition suspensive de prêt : une clause obligatoire
Cette clause suspensive de prêt immobilier n’est ni une coquetterie ni une condition négociable. Cette clause est même obligatoire – on dit qu’elle est d’ordre public – dès lors que l’acquéreur escompte acheter le bien grâce à un crédit immobilier.
Même si la clause n’est pas mentionnée dans la promesse de vente ou le compromis, elle est considérée comme présente. Légalement, cette clause suspensive de prêt existe dès lors que l’acheteur recourt à un prêt immobilier.
Mais, à l’inverse, un acquéreur n’ayant pas besoin d’un prêt bancaire pourra renoncer à cette clause suspensive de prêt.
Mais il devra le faire devant notaire et le spécifier dans le compromis ou la promesse de vente.
Condition suspensive de prêt : un mauvaise réputation usurpée
Vous l’aurez compris : cette clause suspensive de prêt protège l’acheteur, pas le vendeur du bien immobilier. C’est d’ailleurs pourquoi elle a souvent mauvaise réputation du côté des vendeurs. Ceux-ci croient souvent voir dans cette condition suspensive, une porte de sortie facile pour des acheteurs peu sérieux.
Dans les faits, selon mon expérience, cette mauvaise réputation est très largement usurpée. Car, avant de signer un compromis de vente, le plan de financement détaillé que le candidat acheteur va présenter aux banques est en effet inclus.
Ce plan de financement doit être précis et détaillé. Il doit spécifier notamment le montant du prêt espéré par l’acquéreur, la durée envisagée. Mais aussi le taux maximal d’intérêt auquel il consentira.
Condition suspensive : comment un agent immobilier formé peut être un grand atout
Il peut être un atout fort pour un vendeur. Car il pourra consulter documents et éléments de rémunération pour vérifier la « solidité » d’un acquéreur potentiel
Attention : n’importe quel agent immobilier n’est pas en droit d’étudier ces documents !
Seul un agent immobilier formé IOBSP (intermédiaire en opérations de banque et services de paiement) et immatriculé à l’ORIAS – c’est mon cas – est autorisé à le faire.
Étant formé et dûment immatriculé, c’est donc une partie de ma responsabilité de vérifier la solidité du dossier financier d’un futur acquéreur.
Ce pour, le cas échéant, avertir le vendeur d’éventuelles fragilités avant signature de tout compromis de vente.
Pour considérer que cette condition suspensive de prêt se réalise, les notaires ne se contentent pas de simples déclarations des candidats acquéreurs.
Ils exigent généralement au moins deux notifications de refus de prêt émises par autant d’organismes bancaires différents avant de considérer que la clause suspensive de prêt est réalisée.
L’info en +
Il peut aussi m’arriver, du fait de ma formation, de débloquer la situation complexe d’un acquéreur. Pour plus de détails, permettez-moi de vous encourager à consulter l’article Comment s’assurer qu’un acheteur est bien solvable ?
Condition suspensive de prêt : le délai
Non seulement la clause suspensive de prêt immobilier doit spécifier toutes ces informations (montant, durée, taux), mais elle doit aussi être assortie d’un délai.
Il s’agit, en fait, du laps de temps maximal accordé à l’acheteur pour trouver et convaincre les banques de lui consentir son prêt immobilier.
Ce délai maximal a longtemps été de 30 jours, mais il est aujourd’hui généralement fixé entre 45 et 60 jours.
Même si elle est spécifiée lors de la signature de la promesse de vente, cette marge d’un mois et demi, parfois plus, peut sembler bien longue au vendeur.
Dans les faits, cette durée ne compte pourtant rien de trop tant le laps de temps pris par les banques pour traiter les dossiers de prêt immobiliers s’est rallongé.
Condition suspensive : dernier moment de réflexion
Même lorsque la demande d’emprunt a été étudiée puis acceptée par la banque, le vendeur du bien immobilier n’est pas encore tout à fait certain de faire affaire.
Le futur acheteur profite en effet d’un ultime délai, lui aussi obligatoire et imposé par la loi Scrivener. Ce délai, 10 jours à partir de la réception (en recommandé ou en version électronique) de l’accord de la banque, n’est pas un atermoiement.
Il s’agit d’une ultime période donnée au futur acheteur-emprunteur pour réfléchir à un engagement longue durée (l’emprunt immobilier).
Condition suspensive : un outil utile
Cette condition suspensive de prêt, conçue pour protéger les acquéreurs potentiels n’est donc pas mécanique juridique si complexe que cela à comprendre une fois posés ses fondements.
Elle ne mérite pas plus sa réputation d’échappatoire facile tant elle est assortie d’obligations précises. La période d’attente de cette condition suspensive de prêt est au contraire un outil utile pour consolider une belle vente et débrouiller d’éventuelles difficultés financières.
Permettez-moi enfin d’insister : un agent immobilier tel que moi, c’est à dire formé IOBSP et immatriculé à l’Orias, est très utile pour vérifier, en toute légalité, la solidité financière d’un acquéreur potentiel.
Jérôme Simon
Agent immobilier
Je dirige l’agence Guy Hoquet de Versailles et vous épaule à chaque étape de votre projet immobilier à Versailles. Avec un seul et unique objectif : votre réussite.