Le dépôt de garantie d’une location est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur dès la signature du contrat de location. Cette somme sera conservée par le propriétaire durant toute la période de location.
Mais de quelle somme parle-t-on au juste ? Que couvre ce dépôt ? Comment le bailleur doit-il le gérer et quand le restituer ? Je vous explique.
Sommaire interactif
1. Dépôt de garantie : un montant plafonné
2. Qui verse le dépôt de garantie ?
3. Le dépôt de garantie est-il encaissé ?
4. Dépôt de garantie : ça couvre quoi ?
5. Que peut prélever le bailleur sur le dépôt de garantie ?
6. Quand restituer au locataire son dépôt de garantie ?
7. Et si le dépôt de garantie est insuffisant ?
Conclusion : en finir avec la confusion dépôt de garantie et caution
Dépôt de garantie : un montant plafonné
La loi encadre le dépôt de garantie notamment le montant maximal exigible par un propriétaire. Ce montant varie selon que votre logement est loué non meublé (ou « vide ») ou meublé.
Si le logement est vide, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer (hors charges).
Si le logement est loué meublé, le dépôt de garantie peut porter sur un à deux mois maximum de loyer, hors charges. Dans la pratique, le dépôt de garantie d’un meublé est toujours de deux mois.
A noter que le bailleur et le locataire n’ont pas forcément l’utilité d’un dépôt de garantie s’ils signent ensemble un bail mobilité.
Qui verse le dépôt de garantie ?
C’est le locataire vous verse normalement, à vous bailleur, ce dépôt de garantie lors de la signature du contrat de location (aussi appelé bail).
Mais, dans certains cas, le dépôt de garantie pourra vous être versé par un tiers. Ce tiers peut être Action Logement (via le dispositif loca-pass). Attention, ce dispositif est totalement étranger à la garantie Visale un atout évoqué pour vous dans cet article.
L’autre tiers qui peut vous verser le dépôt de garantie en lieu et place du locataire c’est le Fond de Solidarité pour le Logement (FSL) lorsque le locataire a déposé une demande d’aide à cet organisme.
Ce versement du dépôt de garantie peut se faire soit en espèce, par chèque ou par virement. S’il s’agit d’un versement en cash, le locataire sera légitime à vous demander un reçu.
Le dépôt de garantie et son montant doivent, quoiqu’il en soit, être indiqués dans le contrat de location.
Le dépôt de garantie est-il encaissé ?
Même si cela n’a rien d’obligatoire selon la lettre de la loi, en tant que bailleur, vous toucherez systématiquement ce dépôt de garantie. Ne serait-ce que parce que les chèques ne sont plus déposables en banque au-delà d’un an…
Et vous conserverez ce dépôt de garantie durant toute la durée de la location.
A noter que, même si cette durée est longue, le dépôt de garantie ne « fera pas de petits ». Autrement dit, en tant que bailleur, vous n’aurez aucun intérêts à verser au locataire sur ce dépôt à l’issue du bail.
Sauf dans un cas très spécifique : la restitution trop tardive du dépôt de garantie au locataire.
Dépôt de garantie : ça couvre quoi ?
Ce dépôt de garantie est prévu pour parer à d’éventuels impairs qu’aurait commis le locataire.
Il peut s’agir de loyers ou de charges non payés en fin de location.
Ou encore de couvrir les coûts d’éventuelles dégradations sur le bien à louer, dégradations imposant des réparations pour remise en état.
Le dépôt de garantie peut aussi servir au bailleur lorsque le locataire n’a pas correctement entretenu le logement.
Dépôt de garantie : pratique pour payer le dernier mois de loyer ?
Pas du tout ! Et ce même si certains soutiennent le contraire, le locataire doit régler ses loyers jusqu’à la fin de la location.
S’il ne le fait pas, vous serez parfaitement légitime en tant que bailleur d’engager une mise en demeure de payer (en recommandé avec A/R) voire par huissier.
Que peut prélever le bailleur sur le dépôt de garantie ?
Si tout s’est bien déroulé, en tant que bailleur, vous devez restituer intégralement le dépôt de garantie au moment du départ du locataire. Mais ça, c’est lorsque le locataire est à jour pour ses loyers et ses charges et lorsque le logement vous a été rendu en bon état d’entretien et de réparation.
Si ça n’est pas le cas, le bailleur est par contre légitime à utiliser tout ou partie du dépôt de garantie.
Évidemment pour solder des loyers et provisions de charges impayés.
Mais aussi pour régler les frais engagés pour la remise en état du logement.
Les éventuelles dégradations sur le logement devront être spécifiées sur l’état des lieux de sortie. Il s’agit du document que le locataire et vous bailleur – ou un agent immobilier mandataire tel que moi – doivent signer tous les deux.
A noter qu’en tant que bailleurs vous devrez pouvoir justifier de toutes les sommes imputées au dépôt de garantie. Que ce soit par des factures ou, en cas de travaux plus longs ou en attente, au moins, des devis.
Notez enfin que les dégradations dues à l’usure normale du temps ne peuvent être imputées au locataire sortant.
Une peinture à neuf au moment de l’entrée dans les lieux aura par exemple bien moins fière allure dix ans plus tard lors de la sortie des lieux du locataire. Celui-ci ne pourra en être tenu responsable.
L’état des lieux de sortie
Il est impératif que cet état des lieux de sortie soit signé par le bailleur ET par le locataire sortant.
Car, si leurs deux signatures n’y figurent pas, aucune retenue sur le dépôt de garantie ne sera possible.
Sauf à recourir à un état des lieux de sortie établi par huissier…
Quand restituer au locataire son dépôt ?
En tant que bailleur, vous disposez de plusieurs délais possibles pour rendre son dépôt de garantie à votre ex-locataire.
- Si le logement est restitué en bon état et que le locataire n’avait aucun retard de paiement (loyer), vous devez lui reverser le dépôt de garantie sous un mois. Le délai court à compter de la date de remise des clés et de signature d’état des lieux de sortie.
- Si une ou des dégradations ont été constatées et spécifiées sur l’état de sortie des lieux, votre délai de restitution en tant que bailleur est allongé à deux mois. Comme on l’a vu, vous pourrez « piocher » dans ce dépôt de garantie pour régler toutes éventuelles réparations mais devrez, dans ce cas, produire des factures.
Je vous encourage à scrupuleusement respecter les délais légaux pour la restitution du dépôt de garantie au locataire
Car en cas de retard, vous devrez payer une majoration (10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé).
Pour mémoire, le délai court à compter de la date de remise des clés et de la signature d’état des lieux de sortie.
Cas particulier : la restitution du dépôt d’une location en copropriété
Si le bien loué est situé dans une copropriété. Là, en tant que bailleur, vous pourrez conserver une partie du dépôt de garantie (20 % maximum). Et ce, même si le logement vous a été restitué en parfait état et sans retard de paiement !
Cette quote-part gardée est une simple précaution : vous ne disposez pas de l’arrêté annuel des comptes du syndic, donc des arriérés de charges, car l’assemblée des copropriétaires, qui se tient en général une fois l’an, coïncide rarement avec la date de sortie de vos locataires.
Cette portion de 20 % retenue sur le dépôt de garantie servira à régulariser d’éventuels reliquats de charges du locataire susceptibles d’apparaître lors de l’assemblée générale de la copropriété.
Charge ensuite à vous bailleur de restituer à l’ex-locataire tout reliquat qui resterait après cet arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
Et si le dépôt de garantie est insuffisant ?
C’est une situation hélas assez fréquente.
En tant que bailleur, vous devrez justifier la somme complémentaire et la réclamer à votre ex-locataire – ou à la personne qui s’est portée caution pour lui. Faites votre demande en recommandé avec accusé de réception.
-> Si le locataire sortant fait preuve de bonne volonté mais peine financièrement, vous pouvez lui proposer un plan d’apurement, autrement dit un échelonnement convenu des sommes.
-> Si ni l’ex locataire, ni sa caution obtempèrent, vous pourrez d’abord recourir à un conciliateur de justice.
-> Si la conciliation ne fonctionne pas, il vous faudra alors faire valoir vos droits en justice.
Il s’agit en l’occurrence d’obtenir une ordonnance d’injonction de payer auprès du président du tribunal d’instance du lieu où est située la location. Une solution possiblement longue et coûteuse.
L’investissement temps/argent d’une action judiciaire ne se justifiera que si :
- L’ex-locataire vous doit une somme conséquente ou a commis des dégradations très importantes.
- Que le locataire sortant a une source de revenus régulière.
- Et que vous avez une preuve de ce qui vous est dû.
Conclusion : en finir avec la confusion dépôt de garantie et caution
Vous connaissez donc désormais le fonctionnement du dépôt de garantie ainsi que la manière d’éventuellement l’utiliser. Permettez-moi pour conclure une petite mise au point.
Contrairement à la confusion qui existe dans le langage courant, le dépôt de garantie et la caution n’ont en fait rien à voir !
La caution désigne la personne qui s’est portée garante en cas de non paiement des loyers. Si votre locataire ne paie pas ses loyers, c’est sa caution qui doit se substituer à lui. Le dépôt de garantie, dont on vient de voir ci-dessus le détail, est évidemment totalement autre chose.
Jérôme Simon
Agent immobilier
Je dirige l’agence Guy Hoquet de Versailles et vous épaule à chaque étape de votre projet immobilier à Versailles. Avec un seul et unique objectif : votre réussite.