Bailleur : les obligations du locataire

Vis-à-vis de son bailleur, un locataire a des obligations. La principale obligation est bien évidemment de payer son loyer. Ça n’est pas, et de loin, l’unique responsabilité du locataire. Et ces obligations débutent avant même la signature d’un contrat de location ou bail.

Dans cet article, je fais le point sur ce à quoi s’engage le locataire avant, pendant et à la fin d’un contrat de bail avec vous bailleur.

Sommaire interactif

1. Les obligations du locataire avant l’entrée dans les lieux

• Présenter un dossier « sincère »
• Payer un dépôt de garantie
• Souscrire une assurance obligatoire
  • Pas d’assurance, 2 solutions

2. Les obligations du locataire durant la location

• Payer loyer et charges
• Entretenir le logement
• Maintenir l’état du logement
• Jouissance paisible du logement
• Pas de sous-location

3. Les obligations du locataire à la fin du bail

• Droit de visite du bailleur
• Restitution du bien en bon état d’entretien et de réparation

4. Conclusion : obligations délicates, agent immobilier utile

Les obligations du locataire avant l’entrée dans les lieux

Contrairement à ce que beaucoup croient, les obligations du locataire débutent avant même l’entrée dans le logement que vous lui louez.

Présenter un dossier « sincère »

Dès le moment où il dépose son dossier de location, le locataire est en devoir de présenter un dossier « sincère ». Autrement dit, le dossier doit présenter une situation honnête du locataire fondée sur des pièces authentiques.

Pas question, par exemple, de produire de faux bulletins de salaire pour « embellir » sa situation financière. L’usage de faux est d’ailleurs très lourdement sanctionné par le Code pénal. Le falsificateur s’expose à trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende !

Payer un dépôt de garantie

Ce dépôt de garantie, aussi traité dans cet article, est le plus souvent versé par le locataire dès la signature du bail. Autrement dit, cet argent est versé au bailleur directement ou à son mandataire agent immobilier, avant l’arrivée dans le logement loué.

Pour simplifier, un logement « vide » ou non meublé implique le versement d’un mois de loyer à titre de dépôt de garantie. Si le logement est loué meublé, ce dépôt de garantie peut être de deux mois de loyer maximum.

Souscrire une assurance obligatoire

Un locataire doit obligatoirement souscrire pour son logement loué une assurance multirisque habitation. Et ce dès la prise de possession du logement.

Pour attester de sa bonne foi, le locataire doit fournir au bailleur une attestation de cette fameuse assurance. Cette attestation doit par ailleurs être fournie au propriétaire chaque année par le locataire.

Payer loyer et charges

Durant le contrat de bail, le locataire doit payer au propriétaire les loyers ainsi que les charges convenues. Ce, à la date prévue par le bail.

Cette obligation impérative doit être respectée jusqu’au terme du bail. Y compris lors du dernier mois de loyer. Le locataire n’a en effet pas le droit de compenser son dernier loyer avec le dépôt de garantie versé au bailleur lors de l’entrée dans les lieux.

De même, le locataire n’a pas le droit de suspendre le paiement du loyer au motif que le bailleur n’effectue pas de travaux d’amélioration du logement.

Cette manœuvre vous autorise, vous bailleur, à résilier le bail. Mais, de nouveau, il faut pour cela qu’une clause résolutoire en ce sens ait été inscrite au bail.

Entretenir le logement

Durant toute la durée du bail, le locataire doit assurer ce que la loi appelle « l’entretien courant et les réparations locatives ».

Elles sont à la charge du locataire durant toute la durée de la location. Et elles portent à la fois sur les parties intérieures et extérieures du logement.

Le locataire est responsable des détériorations ou pertes – accidentelles ou volontaires – qui pourraient survenir dans le logement durant toute la durée de location.

À titre d’exemple, le locataire doit, sur les murs et cloisons intérieures, assurer les raccords de peinture. Ainsi que le rebouchage de trous en cas de pose de tableaux ou de miroirs. Ou encore le cirage du parquet ainsi que la pose de raccord moquette en cas de taches ou de trous. 

Vous trouverez une liste plus exhaustive des réparations locatives intérieures et extérieures ici.

Maintenir l’état du logement

Sauf accord exprès – et écrit – du propriétaire, le locataire ne peut transformer ou modifier ni les équipements communs ni le logement.

Cet accord écrit du propriétaire est d’ailleurs crucial. Car, si cet écrit ne peut être produit, le propriétaire pourra conserver tout éventuel bénéfice des modifications sans devoir indemniser le locataire lors de son départ.

Le locataire doit, quoiqu’il en soit, restituer le logement dans son état de départ si le bailleur n’a pas donné son accord à d’éventuels aménagements.

Jouissance paisible du logement

Cette obligation du locataire peut être exprimée autrement. Le locataire n’a pas le droit de troubler ses voisins (tapage, nuisances causées par des animaux…) et doit respecter les règles éventuelles de copropriété.

Si le locataire ne respecte pas cette obligation, le bailleur doit tenter d’abord de solutionner le problème à l’amiable.

Mais si le trouble du voisinage se poursuit, il peut demander à la police de venir constater le trouble. Si le trouble persiste malgré tout, le bailleur peut mettre un terme au bail en faisant jouer la clause résolutoire devant un juge.

Pas de sous-location

La sous-location est interdite par la loi, mais elle peut malgré tout être organisée. Et ce, uniquement grâce à l’autorisation expresse et écrite du bailleur qui pourra aussi donner son accord – là aussi écrit – pour le montant du loyer que proposera le locataire.

Droit de visite du bailleur

Lors du préavis de sortie du locataire (1 à 3 mois) – qui peut survenir à n’importe quel moment – le locataire a l’obligation de laisser le propriétaire visiter le logement pour contrôler son état.

Ces visites du bailleur, d’une durée de deux heures maximum par jour, ne peuvent se faire qu’en présence du locataire.

Elles peuvent être organisées tous les jours de la semaine à l’exception des dimanches et jours fériés. Les horaires de visite doivent être convenus entre le bailleur et le locataire.

Restitution du bien en bon état d’entretien et de réparation

C’est pour constater – ou non – le respect de cette obligation que l’état des lieux de sortie est dressé. Il est tout simplement comparé à l’état des lieux à l’arrivée du locataire. Cette comparaison état d’entrée/état de sortie permet de souligner d’éventuels manquements à l’obligation d’entretien et réparation du locataire.

Important à noter : l’état des lieux de sortie doit être impérativement signé à la fois par le propriétaire-bailleur – ou son mandataire  – et par le locataire. Faute de quoi le bailleur ne pourra pas garder la moindre somme du dépôt de garantie qu’il doit rendre au locataire.

Si le locataire refuse de signer cet état de sortie des lieux, le propriétaire peut néanmoins demander à le faire établir par un huissier afin d’avoir le droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie.