illustration courtier immobilier

Lorsqu’un projet immobilier se profile, on s’interroge vite sur le nerf de la guerre : comment le financer ? L’acheteur doit décider : recourir à un courtier immobilier ou démarcher en personne les banques ? 

Évitez un premier mauvais réflexe

Pour ceux qui ont un projet immobilier, le premier réflexe n’est souvent pas le bon. Beaucoup prennent en effet contact avec leur banque, particulièrement s’ils sont de « vieux » clients.

Ils pensent ainsi trouver facilement la meilleure solution de financement. Selon mon expérience, c’est une illusion.

Client fidèle ou pas, votre banquier aura les mains liées. Il ne pourra vous proposer que la solution et les conditions voulues par sa banque. Seront-elles les meilleures pour vous ? Vous n’aurez pas la réponse.

Pour mieux voir le « marché » des prêts immobiliers et dénicher les meilleures conditions possibles , mieux vaut donc procéder autrement. Soit démarcher soi-même plusieurs banques ou demander à un courtier immobilier de le faire pour vous.

Banques en concurrences et atouts du courtier

Rien ne vous empêche effectivement de contacter différentes banques pour les mettre en concurrence et dénicher la meilleure solution de prêt pour vous.

Si vous avez bien préparé votre dossier, vous pourriez convaincre d’autres établissement financiers de vous financer. Et pourquoi pas même entraîner votre banque à s’aligner sur ces propositions. C’est possible.

Néanmoins, le courtier  a des atouts que ne possède pas un particulier.

Deux avantages du courtier

D’une part, il apporte aux banques un certain volume d’affaires tous les ans. Autrement dit, il est un interlocuteur plus susceptible de négocier de meilleurs offres qu’un particulier venu uniquement défendre « son » dossier.

Autre atout : le courtier a des contacts privilégiés dans  nombre de banques. Grâce à ce carnet d’adresses, que le particulier n’a évidemment pas, le courtier pourra souvent obtenir de petits efforts supplémentaires de la banque.

Quand contacter le courtier ?

Si vous optez pour cet intermédiaire prenez contact dès qu’un projet immobilier est en vue.

Je vois plusieurs raisons à cela. L’intermédiaire devrait vous aider à avoir les idées claires. Le projet immobilier est-il faisable ? Votre « profil emprunteur » est-il compatible avec les critères des banques ?

Le courtier va ainsi vous aider à calculer précisément votre budget en fonction des offres et opportunités du marché. Cette première rencontre, gratuite et confidentielle, vous permet aussi de vérifier l’accompagnement proposé par le courtier ainsi que ses prestations.

En cas d’insatisfaction, il suffira de changer d’interlocuteur.

Quelques écueils fatals à un dossier de financement

En solo ou par l’entremise d’un courtier, mieux vaut soigner votre dossier de financement avant de l’adresser aux banques.

Certains fondamentaux sont bien connus : les remboursements ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets.

D’autres sont moins identifiés. Avant de demander un prêt, il est aussi judicieux d’éviter les comptes courants à découvert. Où encore toutes dépenses récentes de dépenses de jeux en ligne. Les banques détestent cela.

S’il reste sur vos comptes ce type de « traces », mieux vaudra différer votre projet. Le temps de « réhabiliter » votre dossier bancaire. Pour ce faire, peu d’attente : les établissements financiers remontent les historiques des comptes sur trois ou six mois

Le courtier : un accélérateur d’affaires motivé

Une fois le bien potentiel déniché, le même courtier deviendra aussi un précieux auxiliaire. Il va en effet pouvoir solliciter les banques – la vôtre et des concurrentes – et vous décrocher les meilleures offres sur le marché.

Ca n’est pas une vue de l’esprit ou un argument marketing creux. Le courtier n’est en effet payé que lorsque le contrat de prêt immobilier est signé.

Autant dire que c’est pour lui ou elle une forte incitation à se démener pour vous obtenir de bonnes offres !

Autre avantage : le courtier doit travailler sans traîner pour être efficace. Vous lui en serez gré parce que, dès que le compromis de vente est signé, le délai de la condition suspensive de prêt commence à courir.

Combien coûte un courtier immobilier ?

Cette profession de courtier est désormais sérieusement encadrée,. Tout comme la commission touchée par ce professionnel. Il s’agit d’un montant forfaitaire fixe, convenu au démarrage.

A titre indicatif, il faut en général compter environ 1500 € mais la chose peut grimper jusqu’au double en cas de dossier complexe. Ca n’est pas rien mais c’est assez peu au regard du travail  effectué.

A cette commission forfaitaire du courtier s’ajoute aussi de menus frais de dossier de la banque, généralement quelques centaines d’euros.

Pour information, le courtier sera aussi rémunéré directement par la banque avec laquelle le le futur acquéreur signe. À hauteur de 0,5 % du montant emprunté.

Négociez ou faites négocier « l’assurance groupe »

L’assurance emprunteur est le contrat qui assure à la banque que le prêt sera remboursé, même si l’emprunteur décède, se retrouve frappé d’invalidité ou dans l’incapacité de travailler.

En général, cette assurance emprunteur est souscrite auprès de la banque qui réalise le prêt. On parle alors d’« assurance groupe »… qui n’est pas la solution la plus avantageuse pour l’emprunteur.

Pourquoi ? parce que pour une assurance groupe, le critère principal est l’âge de l’emprunteur, pas tant sa situation personnelle et son profil.

Résultat, l’assurance groupe n’est souvent pas la meilleure solution pour un emprunteur jeune (- 40 ans) et en bonne santé. Elle peut aussi vite se révéler désavantageuse car les cotisations d’assurance groupe sont fixes et immuables, jusqu’au remboursement du prêt.

Le courtier peut vous aider à mettre en concurrence les assurances sur le marché. Et vous permettre à vous emprunteur d’obtenir un bon contrat individuel. Lequel s’avérera souvent plus intéressant.

Les atouts d’un contrat d’assurance individuel

Car, contrairement à une assurance groupe, ce type d’offre prend en compte un ensemble global de critères : âge de l’emprunteur, état de santé, pratique sportive, profession, durée de l’emprunt.

Mieux : le tarif appliqué peut être variable et donc se modifier suivant le montant restant encore dû. Il est ainsi possible d’obtenir une assurance emprunteur aussi protectrice qu’une assurance groupe mais aussi deux, voire trois fois moins chère.

Néanmoins, il reste possible que le courtier obtienne de menus gestes financiers supplémentaires du banquier… en échange de votre adhésion à l’assurance groupe. Il faudra alors arbitrer en concertation avec le courtier.

Jouez la délégation d’assurance

Grâce à la délégation d’assurance, il est tout à fait possible de résilier l’assurance groupe, même si vous y avez déjà souscrit.

Grâce à la loi Hamon, vous avez un délai de 12 mois après la souscription du prêt pour éventuellement changer d’assurance. Vous pouvez le faire avec un préavis 15 jours.

Mieux, vous avez, grâce à l’amendement Bourquin, la possiblité de changer d’assurance chaque année, à la « date anniversaire » de souscription du prêt ! Il vous faudra seulement respecter un préavis de deux mois vis-à-vis de la banque.

Conclusion

S’il est parfaitement possible de se passer d’un courtier, vous devrez, au moment de démarrer faire un arbitrage.

Comme pour la vente directe sans agent immobilier, tout dépend du temps libre que vous aurez à consacrer à la recherche d’un financement. Une recherche, je vous le rappelle, minutée dès le compromis de vente signé.

Tout dépend donc du temps disponible. Et de votre niveau d’expertise à présenter un dossier financier favorable.

J’espère avoir pu vous éclairer sur les atouts pour le coup bien réels que présente dans ce contexte le courtier immobilier.

Portrait Jérôme Simon

Jérôme Simon

Agent immobilier

Je dirige l’agence Guy Hoquet de Versailles et vous épaule à chaque étape de votre projet immobilier à Versailles. Avec un seul et unique objectif : votre réussite.
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