Comment résister aux sirènes des outils d’estimation immobilière en ligne ? En quelques minutes et sans déplacement, on vous donne gratuitement l’estimation de l’appartement ou de la maison que vous voulez vendre.
Pourtant, on peut s’interroger : la promesse de ces dispositifs est-elle si fiable qu’on puisse se passer d’une estimation par un agent immobilier voire un notaire ? J’ai soumis pour vous à un test quatre outils d’estimation en ligne réputés.
Avant d’entrevoir le résultat de ce test, essayons de comprendre ensemble comment fonctionnent ces outils d’estimation. Vous allez le voir, la chose a son importance pour juger de la pertinence des prix fournis.
Sommaire interactif
1. Comment fonctionne un outil d’estimation en ligne ?
b. Bonus et malus bien calibrés ?
c. Bonus et malus bien calibrés ?
d. Tendance de marché à jour ?
2. Test : 4 outils d’estimation en ligne mis à l’épreuve
3. Test estimation en ligne : résultats en image
Comment fonctionne un outil d’estimation en ligne ?
Sur ces outils d’estimation en ligne, le propriétaire remplit un questionnaire sur le bien à vendre. L’idée, c’est de nourrir l’outil d’estimation avec une sorte de radiographie rapide du bien à vendre.
On doit donc renseigner l’adresse précise, au moins la rue et la commune, l’année de construction, le nombre de pièces, l’étages, l’orientation du bien, son vis-à-vis ou encore la présence d’un balcon ou d’une terrasse.
Certains outils se contentent de ces quelques informations basiques, mais les plus pointus affinent plus en vous demandant des informations complémentaires. Par exemple le mode de chauffage du logement, sa performance énergétique, les charges mensuelles de copropriété, la date approximative du dernier ravalement… Plus de questions sur les caractéristiques du bien sont posées par l’outil, meilleure sera, normalement, l’estimation…
a. Outil d’estimation : base de données à jour ?
L’outil cherche dans une base de données recensant des biens proches ou similaires au vôtre dans le quartier ou la commune que le site a ou a eu à la vente.
Tout dépend donc déjà de la taille de cette base de données. Si celle-ci est un peu « juste » sur le quartier ou la commune, la future estimation ne pourra pas bien prendre en compte la localisation du bien à estimer. Et devra donc livrer un calcul sinon faux au moins biaisé.
Dès le départ, moi et mes collègues agents immobiliers nous partons donc avec un avantage : car nous connaissons bien le secteur où nous exerçons, Versailles pour ce qui me concerne, ainsi que les prix qui s’y pratiquent. Ma « base de données » personnelle est riche et toujours à jour.
b. Outil d’estimation : bonus et malus bien calibrés ?
Sur chaque caractéristique du bien renseignée par l’utilisateur, l’outil d’estimation pose des bonus et des malus. Pas d’ascenseur, c’est un malus. Un balcon ou un parking, c’est du bonus, etc., vous avez compris l’idée.
De cette somme de « plus » et de « moins » invisible à l’utilisateur, résulte une note attribuée au bien. Mais tout dépend de la manière dont ont été programmés ces bonus et malus. Trop sévère ou trop clémente sur les caractéristiques du bien, l’estimation sera moins juste.
Elle risque même d’être carrément biaisée puisque les utilisateurs expriment subjectivement sur l’état de fraîcheur ou non de leur bien, d’éventuelles nuisances sonores, la tenue de la copropriété ou l’importance d’éventuels travaux à faire…
Un agent immobilier venu sur place aura nécessairement une démarche plus objective sur ces aspects. Des aspects qui jouent fortement sur le prix qu’on peut demander d’un bien…
c. Outil d’estimation : questions (trop) limitées ?
Mêmes « curieux », les outils d’estimation en ligne limitent le nombre de questions posées à l’utilisateur. Pourquoi ? Parce que trop d’interrogations et l’internaute zappe.
Du coup, des aspects pourtant importants pour la valorisation d’un bien tels que, par exemple, la présence d’une suite parentale ou encore d’une cheminée ne sont pas intégrés à l’évaluation. Un agent immobilier, lui, ne les omettra jamais…
d. Outil d’estimation : tendance de marché à jour ?
L’outil vous donnera donc son estimation, en fait une fourchette (prix bas au mètre carré , un autre moyen ou médian et un prix haut) fondée sur sa base de données, la « note « accordée à votre bien et sur une tendance du marché enregistrée au fil des années.
Mais si le marché où se situe le bien, Versailles pour ce qui me concerne, enregistre un sursaut ou un creux récent, il est peu probable que cette péripétie pourtant importante ait pu être intégrée à l’outil d’évaluation. Mais ce soubresaut de marché, en tant qu’agent immobilier, moi, je le connais…
Test : 4 outils d’estimation en ligne mis à l’épreuve
Pour vérifier ou infirmer les préventions dont je viens de vous faire part, j’ai soumis pour vous à un test quatre des outils d’estimation en ligne. Un test objectif et garanti sans triche. Ces quatre « estimeurs » sont proposés par des sites influents et/ou médiatisés, et dotés de questionnaires caractéristiques assez longs donc considérés comme « sérieux ». Je ne les nomme pas simplement pour éviter de montrer du doigt tel ou tel.
Face à ces outils, j’ai prétendu vouloir vendre un appartement de 66 m2 situé dans une rue spécifique du quartier de Jussieu à Versailles. Ce qu’ignoraient ces outils c’est que, pour pouvoir vous présenter la pertinence ou non des estimations proposées, je me basais sur une vente réelle, réalisée en mars 2021. Une vente dont l’essentiel des caractéristiques m’étaient connues et qui s’était conclue à un prix exact que je connaissais aussi.
Test estimation en ligne : résultats en image
Alors ? Les quatre outils d’estimation en ligne testés ont-ils été convaincants pour notre vente sur Jussieu ?
Je vous en laisse juge avec le graphique cliquable sur la droite.
Test des outils d’estimation : analyse des résultats
Le graphique parle de lui-même : aucun outil d’estimation en ligne ne touche juste. Que ce soit dans les hypothèses basses, médianes ou hautes de prix de vente ! Passons vite sur les outils 1 et 4 dont les évaluations paraissent carrément fantaisistes. L’outil 4 ne donne d’ailleurs même pas d’évaluation médiane, juste une fourchette bas et haut.
Le plus proche du réel, l’outil 2, n’est pas loin dans son évaluation basse. Il touche même assez près puisque son estimation inférieure vise 10 000 € de moins que le prix de vente réel du bien versaillais (345 000 €).
Pas mal… sauf que cet outil ne prend, en fait, pas de risque de se tromper. Car il y a 45 000 € de différence entre son hypothèse basse et la médiane. Et 90 000 € (une paille !) entre la basse et la haute. Avec une fourchette aussi large, il devient difficile de ne pas toucher à peu près juste. Dans un même ordre d’idée, la fourchette large et la prise de risque zéro, l’outil 3 décroche la palme : il y a… 187 000 € de différence entre son hypothèse basse et la haute (!).
Conclusion sur les outils d’estimation en ligne
Vous l’aurez compris à la lecture de cet article, les outils d’estimation en ligne ne peuvent être considérés ni comme fiables ni même un peu précis. Si l’envie d’en essayer un vous titille, libre à vous. Il ne vous en coûtera qu’un mail et un numéro de téléphone.
Mais n’oubliez pas que vous ne pouvez concrètement les considérer que comme des accessoires très approximatifs. Lorsque je fais une estimation de bien sur Versailles, je prends en compte l’ensemble des caractéristiques du bien de manière objective. Je connais la tendance et les sursauts du marché ainsi que les prix des biens similaires dans votre quartier.
La différence c’est que le prix de vente que je vous propose est réaliste et permettra, au mieux de vos intérêts, de réaliser une vente de qualité et dans un délai raisonnable.
Jérôme Simon
Agent immobilier
Je dirige l’agence Guy Hoquet de Versailles et vous épaule à chaque étape de votre projet immobilier à Versailles. Avec un seul et unique objectif : votre réussite.