Vous avez décidé de vendre votre logement sans l’aide d’un agent immobilier ? Cependant vous vous posez la question de l’estimation de votre bien. Comment réaliser vous-même votre propre avis de valeur ? C’est ce que je vais vous expliquer maintenant.
La fixation du prix de vente de votre logement est un art à mon avis. En effet, il ne suffit pas d’aller voir les prix sur les sites comme meilleursagents et faire un copié collé des prix du quartier ! Pour déterminer le prix de vente de votre logement, il y a une multitude de facteurs à prendre en compte. C’est pour cela que je considère que c’est un art.
Avant tout, le bon prix de vente, c’est la bonne valeur marchande, c’est à dire le prix qui sera accepté par le marché, par votre futur acquéreur. Ce n’est pas le prix qui vous arrange vous ? Vendre son bien c’est vendre, mais aussi faire du marketing. Il faut réaliser une bonne estimation pour que votre appartement ou votre maison rencontre rapidement son acquéreur.
Désolé pour les puristes, j’emploierai indifféremment les termes prix et valeur en tant que synonymes. Bien que la valeur soit une donnée objective et le prix une donnée subjective. Mais ce sera plus simple pour mon article de ne pas les différencier !
La valeur de votre logement dépend d’une multitude de critères.
» Le cynisme, c’est connaître le prix de tout, et la valeur de rien ! «
Facteurs qui influencent la valeur de votre logement
Le prix de vente dépend tout d’abord de facteurs mondiaux : équilibre économique entre les pays, valeur de la monnaie par rapport aux autres, attractivité du pays, taux d’intérêts directeurs au niveau européen….
Ensuite la valeur dépend de la situation nationale : là encore situation économique du pays, confiance et solvabilité des ménages, demande intérieure, besoins en logements, aides de l’État.
Facteurs locaux à prendre pour le calcul de la valeur de votre habitation
Notre prix de vente dépend de la zone géographique locale et de l’emplacement de l’immeuble : attractivité de la région, de la ville, du quartier, de la rue. Voies de circulation et de communication, transports, commerces, offre médicale, services publics seront aussi des facteurs d’influence du prix de vente de votre habitation. Les taxes pourront attirer ou faire fuir.
Pour terminer, le prix, ou la valeur, seront déterminés par des critères propres au logement : étage, exposition, qualité de la construction, distribution des pièces, montant des charges, exposition, adéquation du logement avec ce que recherchent les acquéreurs..
Dans ce contexte et cette complexité, il est important de connaître les points forts et points faibles de l’habitation que vous avez décidé de vendre.
L’architecture de l’immeuble
Si votre immeuble est d’apparence somptueuse vous pourrez obtenir plus que pour un immeuble d’apparence banale. Un bel immeuble hausmanien en pierre de taille sera plus valorisé qu’un cube en béton sans ornements.
La qualité des matériaux de construction
Entre des matériaux excellents et des matériaux médiocres avec des défauts, vous avez ici une piste à prendre en compte dans le calcul du prix de vente. J’avoue qu’ici c’est plus difficile pour un non spécialiste de juger de la qualité des matériaux. On pourrait néanmoins opposer un immeuble construit en pierres de taille et un immeuble construit en métal et mâchefer.
Dans les villes avec une forte demande, ce critère est moins pris en compte car c’est le terrain, l’emplacement qui fait en grande partie la valeur du logement.
Les droits de construction liés à la parcelle cadastrale
Ce point s’applique pour les habitats individuels : par exemple si vous avez une maison sur une parcelle, renseignez-vous aux services de l’urbanisme de votre mairie pour savoir si vous avez le droit de construire de la surface habitable supplémentaire. Si oui, c’est un élément à prendre en compte dans le calcul de votre prix de vente.
Le plan du logement
Le logement doit être bien distribué, par exemple les pièces de jour d’un côté et les pièces de nuit d’un autre. Vous devez éviter les WC avec accès depuis le séjour. Ce sont des éléments essentiels qui vont contribuer à la bonne estimation de votre bien.
La luminosité dans les pièces principales de l’habitation
En ville, le plus important c’est la lumière et non le soleil : il vaut mieux une exposition Nord sur une grande place plutôt qu’une exposition Sud dans une ruelle. Dans le premier cas, l’appartement est lumineux, dans le deuxième cas il est sombre. Le trait est exagéré, mais c’est pour bien vous faire sentir la différence entre lumière et soleil. Plus il est lumineux plus vous pouvez intégrer à la hausse cet avantage dans votre calcul du prix de vente. Une double exposition est un plus également.
La vétusté de l’immeuble ou du logement
Il s’agit de voir si il faudra refaire ou remplacer. Si tout est neuf, vous pouvez prétendre au haut du marché, sinon il faudra inclure le coût de remplacement dans le prix de vente. La vétusté sera évaluée pour la structure : ravalement, toiture, maçonneries, fondations, assainissement. Elle sera aussi évaluée pour les revêtements et équipements : isolation, fenêtres, chauffage, plomberie, électricité, peintures, sols…Les diagnostics immobiliers, que je vous conseille de faire avant la publication de votre annonce, vous donneront une idée précise pour plusieurs de ces points. N’hésitez pas à demander son avis à votre diagnostiqueur, qui est un technicien du bâtiment, sur les points de vétusté que je viens de vous communiquer.
Il faudra choisir si vous réparez pour vendre plus cher, ou bien si vous acceptez de vendre un peu moins cher.
Plus le bien est en bon état, plus votre clientèle sera large. Il y aura plus de candidats pour un bien en parfait état que pour un bien délabré à rénover. Les deux se vendent néanmoins, mais à des prix différents.
L’étage de l’appartement
Plus le logement est haut, mieux c’est car il a moins de bruit et plus de lumière. Cependant, depuis quelques années, on assiste à une forte augmentation de la demande des rez-de-jardin.
Les extérieurs dans un immeuble
Balcon, jardin, terrasse sont autant d’éléments qui valorisent votre bien. En général on prend 30% de la surface pour calculer le prix : pour une terrasse de 30 m2, on va ajouter 10 m2 au reste de la surface de l’appartement. Si votre appartement fait 80 m2 dans cet exemple, on calculera sur une base de 80 + 10 = 90 m2 de surface.
Pour le jardin, c’est différent, on va le prendre en compte aussi, mais pas sur le principe des 30%, il va falloir comparer avec ce qui s’est fait dans le proche voisinage.
Les annexes de l’habitation
Si votre logement dans un immeuble est équipé d’une cave, c’est normal. Par contre s’il n’en a pas, vous devez baisser votre prix car votre appartement manquerait d’un élément essentiel par rapport aux autres appartements en vente dans votre quartier. Sa valeur serait ainsi diminuée.
Pour le parking, c’est un plus. Sa valeur se rajoute à celle de votre logement si vous habitez en collectif. Pensez bien à distinguer si c’est un box, un emplacement, une place extérieure car le prix ne sera pas le même.
Listez les avantages et inconvénients
Dans un premier temps, listez tous les points que je vous ai décris, puis attribuez leur des notes de classement. Vous aurez ainsi un tableau objectif des caractéristiques de votre logement qui va vous aider à fixer votre prix par les méthodes de comparaison.
Pour le jardin, c’est différent, on va le prendre en compte aussi, mais pas sur le principe des 30%, il va falloir comparer avec ce qui s’est fait dans le proche voisinage.
Ensuite, comparez !
Ensuite je vous propose de travailler par comparaison : vous prenez les annonces de vente et vous leur enlevez entre 5 et 15% pour prendre en compte la marge de négociation et les honoraires de l’agence immobilière.
Vous faîtes une synthèse ensuite des prix des baromètres comme les sites de MeilleursAgents, Prix des notaires, Drimki, Efficity…
Une fois ces relevés de prix faits, se dégagent des tendances : prix au plus bas, prix moyens et prix au plus hauts. A vous de voir comment vous vous situez par rapport à votre quartier, étage, plan, vétusté etc…Estimez-vous votre logement plutôt dans la moyenne des prix, dans le bas, dans le hauts ? Soyez objectif si vous voulez vendre rapidement !
Idéalement, si vous voulez estimer comme un pro, il faudra ajouter d’autres calculs et faire une moyenne des différents résultats. Il en existe de nombreux, mais je vous les épargne en vous donnant deux méthodes principales :
- La valeur locative : si dans votre quartier les investisseurs attendent 5% de rentabilité, c’est à dire un loyer annuel qui représente 5% du prix d’achat du logement, vous aurez du mal à vendre un bien qui ne propose que 3% de rentabilité.
- La valeur à neuf : vous ne pouvez pas vendre plus cher qu’un bien identique dans la même rue aux mêmes caractéristiques et qui soit neuf : la valeur à neuf est un plafond haut que vous ne pouvez pas dépasser. Regardez les programmes des promoteurs autour de chez vous pour vous faire une idée.
La tâche est rude mais faisable si vous avez du temps et de la patience. Si vous n’avez pas le temps de réaliser cette étude et ces calculs, et que vous habitez dans l’Ouest parisien, Paris et banlieue, je me ferai un plaisir de vous aider pour réaliser cette estimation si vous faîtes appel à mes services pour vendre votre logement.
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